意思表示は、”内心の意思”を相手に表示して伝える行為！

意思表示のうちで、心裡留保とは、“じょうだん”ということです。冗談で、「自分の所有している土地を、安く売りますよ。」と、相手に伝えたとしまして、相手が本気に捉えてしまったと。このような冗談は原則有効、相手方が悪意又は有過失であれば無効です。

次は通謀虚偽表示（相手と示し合わせた、仮装の契約行為のことなのデス）です。 通謀虚偽表示の例としましては、例えばある土地を所有しているＡ子が、Ｂ子から多額の借金をしているときに、どうにもその土地以外に、もはやめぼしい財産がないという場合、Ｂ子がこの土地に目を付けてしまってはやばい、と感じたＡ子が、財産隠しで仲間のＣ子に架空の売買契約を持ちかけて、その土地をＣ子名義に移転させて、一芝居打ったといたします。ほとぼりが冷めた頃、Ａ子はＣ子から土地を返してもらおう、というわけです。このような契約は、そもそも無効ですが、そこは悪巧みをしたＡ子の仲間であるＣ子にも抜け目はありません。Ｃ子は、自分にその土地の名義があることを良いことに、何にも知らない善意（※）のＤ子に、その土地を売却して逃げてしまいました。青くなったのはＡ子です。さて、Ａ子は、Ａ子とＣ子の間の契約の無効をＤ子に主張して、土地を返してもらえるでしょうか？

答は、×です。どう比べても、悪いことを考えたＡ子よりも、善意のＤ子を保護するのは当たり前のことです。

　更に、その第三者が悪意だった場合はどうでしょうか。Ａ子とＣ子の間の土地売買契約が無効であることを知っていて取引に入ってきた、ということですね。この場合は、その第三者は全然かわいそうではありませんので、保護されません。

さて次、錯誤（さくご）とは、勘違いのことです。人間誰でも、勘違いをするということは考えられますし、わざと勘違いをして自分に不利益な契約を結ぶといったことはありませんので、錯誤による意思表示は”取り消しうる行為”とされています。”勘違いして、変な契約をしちゃった、どうしよう・・・”という場合は、あとで取り消すことができるという訳です。便利ですね。でも、意思表示の表意者に重大な過失があって錯誤の意思表示を行なったという場合は、例外的に表意者からその意思表示の取消しをすることは原則できません。相手が、こちらの勘違いに気付いていたとか、おんなじように勘違いしていたという場合であれば、なお取消しが可能となります。ケースバイケースで考える、ということです。

※【善意】ある事実を知らないこと。 【悪意】ある事実を知っていること。

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抵当権の役割！

抵当権の出題も、宅建士試験の常連であるといえるでしょう。ナンと２問も出題されることも。今年も２問出るかどうかは微妙ですが、重要な項目であることは確かです。

抵当権は、不動産の占有を移さないで担保に供することができる点がその特徴です。債権者と不動産所有者（債務者以外の第三者でもよいのです）の間の合意で成立する約定担保物権です。目的物の引渡しを要しません。第三者への対抗要件は、登記です。

抵当権の目的物は、民法上は、土地・建物並びに地上権、永小作権です。

抵当権の活用として、例えばお金を借りる際に、自己が所有する土地や建物に債権者のために抵当権を設定して、借金の担保とすることが考えられます。

抵当権者は、債務の履行がない場合（貸したお金を返してもらえなくなった等）、抵当権を実行して、抵当物件を競売にかけて、その競売代金から優先的に弁済を受けることができます。

抵当権を設定するケースとしては、自分がお金を借りるという場合に限られません。他人の債務に対して、自己所有の土地建物にその債権者のために抵当権を設定するということもあります。これを物上保証と言います。

被担保債権は、金銭債権に限られません（金銭による損害賠償に変わりうる債権であればオーケーなのです）。
債権の元本の他、原則として最後の２年分の利息・損害金を担保します。

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売主の契約不適合責任とは！

例えば建物の売買契約を締結しますと、売主にはその建物を引き渡す義務が発生し、買主には代金を支払う義務が発生します。また、売主には買主に登記を移すなどの協力義務も発生します。さて、買主は、最終的には代金を全額きっちり支払うのですから、売主側の責務としては、契約の内容に見合ったきちんとした状態で、売買契約の目的物を引き渡さなければなりません。建物の土台が腐っていたとか、シロアリに喰われていたとか、その様な売買物の品質等に欠陥があった場合に誰が責任とるの、売主でしょ！というのがこの「売主の契約不適合責任」というお話です。

売主が「建物の土台が腐っていたなんて、知らなかったわ〜」と言ったとしても、買主は完全なるものとして契約して、その分の約束した建物代金を支払うのですから、売主は契約したとおりのきちんとした建物を引き渡さなければいけないし、その建物に欠陥があったということであれは、その分負担しなければならないのです。”契約したとおりに履行する”ということが重視されます。

ですので、買主としては「売主の契約不適合責任」として「追完請求（キチンと土台を修理して引き渡してください）」「代金減額請求（欠陥がある分、代金を減額してください）」「損害賠償請求（損害が発生しているから賠償してください）」「契約解除（欠陥が契約内容に比して軽微でないから契約解除します）」というように責任追及ができます。


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債務不履行と契約解除について、知りましょう！

契約は、一旦成立したら、その内容にしたがって契約履行をしなければなりません。契約という約束を果すということですが、契約を解除してなかったことにすることも可能です。解除権を行使しますと、契約は解除されます。契約の当事者は、原状回復を行なわなければなりません。売買契約の場合であれば、売主は、代金を受け取っていれば、返還しなければなりませんし、買主は、品物を受領していれば、やはり返還しなければなりません。もとの状態に戻すということですね。

さて、解除権には、契約とあわせて解除について定めておく場合もあれば（約定解除権）、債務不履行の結果解除権が生じるなど、法律上解除権が発生する場合（法定解除権)もあります。

債務不履行については、「履行遅滞」と「履行不能」、「不完全履行」というものがあります。「不完全履行」というのは、履行はしたけれど、注文品と違う商品を納品したり、注文数より納品数が少なかった場合など、債務の履行の本旨に基づいて、きちんと履行ができたとはいえない状態をいいます。そこで、完全に履行がなされるよう、債権者は債務者に対して請求ができるのです。

「履行遅滞」と「履行不能」、「不完全履行」をされてしまった債権者側としましては、どのような対処法があるでしょうか。「履行遅滞」であれば、早く履行するように請求できますし、遅れたことで損害が発生したという場合には、損害賠償請求ができます。また、契約解除権が発生するので、一定期間を設けて履行をする旨請求して、それでも履行がなされないのであれば、契約を解除することができます。

「履行不能」の場合はどうでしょうか。この履行不能の場合は、もはや催促しても、意味がありません。例えば、売買契約の目的となっている建物が、引き渡す前に、売主の寝たばこが理由で焼失してしまったという場合は、もう建物がないのですから、「早く引き渡してチョーダイ！！」と催促しても、全く意味はないのです。そこで、この場合は、損害賠償請求と、契約の解除でけりをつけようということになります。契約解除を行うにしましても、「履行遅滞」の場合のように、一定期間を設けて履行を催促する必要はありません。待っていても、状況は変わりませんので、即、契約解除ができるのです。

さて、「債務不履行」によって、債権者側に損害賠償請求権が発生します。債務の本旨にしたがった履行がなされなかったことで、損害が発生したためにそれを 債務者が賠償することになるのですが、この損害賠償額をあらかじめ契約内容で定めておくことができます。これが、「損害賠償額の予定」というものです。これを定めて おきませんと、損害の発生や契約の違反の際に、実損額について算定と立証をしなければならず、場合によっては時間もかかりますし大変面倒な事態も生じるでしょう。 そこで、契約で損害賠償額の予定を定めておくことで、実際に発生した損害額に関係なく、あらかじめ定めておいた額により損害賠償がなされるということになるのです。

便利な話ではありますが、たとえ実際の損害額が、損害賠償予定額よりも多かったとしても、予定額しかもらえません。逆に、実際の損害額が損害賠償予定額よりも少なくても、予定額までもらう ことができます。


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請負契約は成功報酬なのです！

請負とは、契約の一種で、ある仕事を完成させることを目的とした内容であり、その仕事の完成後に、その仕事の結果に対して（建物を建てるという内容の契約であれば、完成した目的物を引き渡すこと）請負人は注文者に対して報酬を請求することができます（報酬の請求時期は引渡と同時）。

成功報酬を請求することになりますので、その仕事がきちんと仕上がりませんと、原則として報酬を請求することはできません。ですが、注文者の責めによらない事由によって仕事を完成させることができなくなったり、請負契約が仕事の完成の前に解除されたりした ような場合は、注文者が利益を受けている仕事の部分については完成したものとみなされて請負人はその部分の報酬を請求できます。

さて、Ｃ子はＢ子に頼まれて、建物を建てるという請負契約を締結しました。Ｂ子は、新居を建てたいということで、Ｃ子に依頼して建物建設の請負契約を締結したのです。そしてめでたく建物が完成したのですが、困った問題が出てきました。

Ｂ子は、この建物を建てる際に、材料として五寸釘を使用して欲しくてその旨指定したのですが、Ｃ子はうっかり違う寸の釘を用いました（建物全体の強度的には、問題はないものとします）。Ｂ子は不満でしたが、建物全体の釘を、指定通りの五寸釘に全て交換するとなりますと、大変な費用がかかります。

請負人であるＣ子には、債務不履行責任（契約のとおりに仕事を行わなかった）がありますが、当該欠陥が重大なものではない（建物全体の強度的には問題なしだったので）場合は、Ｂ子は、Ｃ子に対して「代金減額請求」や「損害賠償請求」をすることで対応することになります。

さて、上記の例では、その欠陥が重大なものではなかったという話でしたが、例えばその欠陥があるために、契約をした目的を達成できないような場合（その建物に住めないような欠陥）であったらどうなるでしょうか。その様な場合は、注文者は、その請負契約を解除できます。民法改正により、特にその目的物が建物・土地上の工作物であった場合でも、契約の解除ができるようになりました（改正新民法：令和2年4月1日施行）。

もう一つ、請負人から契約の解除は原則できないのでしたが、注文者からは、その仕事の完成前であれば、損害を賠償して請負契約を解除することができます。上記の例ですと、Ｂ子の建物がいらなくなった場合など、建てている途中であれば、解除ができるということです。注文者にとって不要になった仕事を続けても意味がないからです（民法641条）。


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賃貸借契約は民法、借地・借家契約は特別法！

物を借りる代わりに、借主が貸主に賃料を支払うことと、契約が終了したら借りた物を返すことを約定する契約をいいます。貸主には賃貸物を引き渡す義務が生じ、借主には賃料支払いの義務が生じます。

土地・建物の賃貸借においては、民法の特別法にあたる「借地借家法」が適用されます。借地借家法は、借り手を民法よりも手厚く保護しています。マスターするコツは、原則となる民法の賃貸借について、しっかりと知識を付けておくことです。

貸主は、借主が快適にその品物を使用できる様にする義務があります。故障などした場合は、修繕する義務があります。

借主には、その品物を大切に使用する義務があります（善管注意義務）。また、貸主の承諾が無いと、品物を又貸し（転貸）することはできません。

建物その他の工作物を所有するために土地に地上権又は賃借権を設定しますと、借地借家法の適用があり、借地権が発生します。

地上権は、物権です。地上権に基づく借地権は、地上権設定者（地主）の承諾なしに、譲渡・転貸（又貸しのこと）をする事ができます。

土地賃借権は、債権です。従って、賃貸人（地主）の承諾なしに土地賃借権に基づく借地権を譲渡・転貸することはできません。地主の承諾に代わる裁判所の許可を求める方法もあります。

民法上の賃貸借契約の上限は50年ですが、借地権の存続期間は、最初の設定期間は、30年以上の存続期間を設定して行ないます。30年未満の期間を設定しますと、30年になります。また、30年を超える期間（40年、50年など）を設定した場合は、その期間が有効期間になります。

借地権の期間の更新については、その更新の際に、借地上に建物が存在することが原則として必要とされます。１回目の更新では20年以上、２回目以降の更新では10年以上の存続期間を設定することとなります。

借家権は、事業用・居住用を問わず、建物を賃借した場合に適用となります。しかし、建物を使用貸借（賃貸借のように賃料が発生しない、ただで借りる契約）した場合や、明らかに一時的な使用の目的で賃借したような場合は、借家権は発生しないので、注意して下さい。


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連帯保証とは！

「保証」とは、お金を借りる際などに、イザ払えなくなった事態を想定して、変わりに債務を支払う旨お金の貸主本人と保証人との間で契約されるものです。

「抵当権」等の物的担保と区別して、「人的担保」といわれます。

アパートを借りる際などにも、家賃を支払えなくなった場合など困りますので、保証人を立てますね。

「連帯」と付いた保証人、連帯保証人は、ほとんど債務者と同じような責任を負った保証人ということができます。

Ｂ子がＡ子からお金を借りる際に、Ｃ子に保証人になってもらいました。

その後Ｂ子が支払わないので、Ａ子は保証人であるＣ子に請求をしてきました。

Ｃ子としては、「まずＢ子に請求してチョーダイ」というように、反論ができますね（催告の抗弁権）。自分自身の借金ではありませんので。

ただし、Ｃ子が「連帯保証人」だった場合はどうでしょうか。「連帯保証人」のばあいは、このように「先にＢ子に請求してチョーダイ」というように反論することは許されません。

「催告の抗弁権」が許されず、また、「検索の抗弁権（保証人が主たる債務者に弁済の資力があり、かつ執行が容易であることを証明したときは、債権者はまず主たる債務者の財産 について執行をしなければならないという抗弁権）」についても、保証人ならＯＫでも、連帯保証人の場合は許されないのです。「連帯保証人にならない方がいいですよ」とよく いわれるゆえんです。逆に、自分が債権者だったら、保証人よりも連帯保証人の方が居てもらってありがたい、ということになります。

連帯債務とは！

会社の同僚Ａ子Ｂ子Ｃ子が、昼休みに３人で一緒にファミリーレストランに行きました。３人でそれぞれワンコインランチ（500円）を注文しました。食事の途中で、 会社から急ぎの用事の電話が入り、その処理のためにＢ子とＣ子の２人が急いで食事を済ませ、先に会社に戻りました。その後、Ａ子が一人で会計することになりました。 お昼は混んでいるので、「個別でのお会計はご遠慮ください」と、レジには張り紙があります。

この時、ファミリーレストランの会計では、1500円（Ｂ子とＣ子は急いでいたので会計しないで帰りました）を支払いますが、Ａ子は「私が食べたのは１人前なので、 500円しか払いません」とその場で言えるでしょうか。答は「ムリ」です。この場合のお昼代1500円は、連帯債務となります。ファミリーレストラン側は、１グループ１会計の 計算で、Ａ子一人に全額1500円を請求することができるのです。連帯債務の仕組みは、債権者側（ファミレス）にとって便利な制度です。

そうしますと、Ｂ子とＣ子が悪いのではないですが、Ａ子は果たして1500円を全額負担したままなのでしょうか。そのようなことはありません。Ａ子はファミレスで とりあえず全額を支払い（弁済）し、連帯債務を消滅させます。その後で、会社に戻って、Ｂ子とＣ子から500円ずつもらえば解決ですね（これを求償といいます）。


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<<<民法改正でここに注意♪　連帯債務の絶対効と相対効>>>

「誰が相続するの？」「何を相続するの？」「いつ相続するの？」

自然人（普通の人間。会社などの団体は、法人といいます。）が死亡しますと、相続が発生します。つまり、死亡した人（被相続人といいます）の所有していた財産を、 一定の範囲の者に配分するのです。一定の範囲の者とは、死亡した人の血族です。詳しくいいますと、死亡した人の配偶者（夫、奥さん）、子供、或いは父母等です。

相続人にも相続する順位があります。配偶者は、被相続人と生計を共にしていたということで、必ず相続人になります。第一順位は、子供です。被相続人の父母は、被相続人に 子供がいなかったという場合に、相続人となります。最後は、兄弟姉妹です。

相続人が決まりますと、次に「総財産のうち、誰がどのくらいずつもらえるのか」という問題が出てきます。配偶者だけのときは、配偶者が全部もらいます。配偶者と、子供が １人いるときは、それぞれ半分ずつもらいます。配偶者と、子供２人がいるときは、配偶者が２分の１、子供は、２人で総財産の半分なので、結局４分の１になります。配偶者と、 被相続人の母がいて、子供はいないときは、配偶者が総財産の３分の２、母は、３分の１となります。

また、民法上相続人になっていても、相続人から外されることがあります。�@相続欠格：例えば被相続人を故意に殺害して、刑に処せられた者などです。当然に、相続をさせる 必要はありません。�A相続廃除：被相続人を、生前に激しく虐待した者などは、被相続人の請求によりまして、相続人から外すことができます。

相続欠格者・廃除者に子供がいる場合はどうでしょうか。子供自体には非はありませんので、親に代わってその相続分を相続します（代襲相続といいます）。

また、相続人でも、家庭裁判所に申し出ることで、相続を放棄することもできます。その場合、最初から相続人でなかったことになりますので、その者に子供がいても、代襲相続は ありませんので注意しましょう。

財産を、自分の好きなように配分することはできるでしょうか。全くそのための準備をしていなかったのなら、前記のように法定相続分によって分配されます。ですが、生前に遺言 （いごん）を作成しておくことで、任意に財産が配分でき、被相続人の意思を生かすことができます。遺言は、民法によって定められた方式により作成することを要します 。

遺言によって任意に財産を分与することは可能ですが、無制限に行われては、相続人の権利が侵害されます。そこで、相続人には一定の割合で「遺留分（いりゅうぶん）」が認めら れています。この遺留分は、相続人の中でも、兄弟姉妹には認められていません。


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