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ビジュアル宅建士 宅建士試験Q&A

 宅建士試験合格のためには、まずは基本事項の理解から。「2018年度版 エマ先生とえりこのビジュアル宅建士テキスト」のシリーズのエッセンスをまとめた基本講座です。コチラは、「宅地建物取引業法(宅建業法)」のコーナーです。
基本講義13:【宅建業法@】用語の定義:宅地と宅建業!!
基本講義14:【宅建業法A】宅建業の免許の基準って?
基本講義15:【宅建業法B】宅建士ってどんな人?
基本講義16:【宅建業法C】営業保証金は何のために?
基本講義17:【宅建業法D】大事な3つの書面「媒介契約、重要事項説明、37条書面」

基本講義13:【宅建業法@】用語の定義:宅地と宅建業!! +α:イメージほか

宅地とは!

宅建業法で定義される宅地とは、@建物の敷地・建物を建てる目的で取り引きされる土地及び、A都市計画法上の用途地域内の土地 (現に道路、公園、河川、水路、広場に供されている土地を除きます)をいいます。地目の種類は問いません。

@の基準は、全国的な基準ということになりますし、Aの基準は、用途地域内の土地ということになります。難しいのは、用途地域内の公園内の建物(休憩所など)の敷地については、 宅地なのかどうか、というようなことが問題になりますが、Aのカッコ内の除外規定に当たりますので、宅地には該当しないということになります。

また、「市街化調整区域内の農業用の倉庫の敷地は宅地なのかどうか」というようなことを考えますと、用途地域外の建物の敷地に供されている土地ですので、 宅地なのだと判断できます。

「法令上の制限」の科目を学習する前ですと、“市街化調整区域”や“用途地域”といった語句は馴染みが薄いかとは思いますが、定義として覚えておいて、 後で詳しく科目ごとにリンクさせて理解していきましょう。

宅地といっても、色々あるのです。前述の、「科目ごとにリンクさせて理解」とありましたが、宅建の科目・出題される法律ごとの宅地については、 宅建業法上の宅地が一番重要になります。その他、「宅地造成等規制法上の宅地の定義(宅地造成等規制法2条)」や「土地区画整理法上の宅地の定義(土地区画整理法2条)」 等がありますので、比較してみると面白いでしょう。

宅建業とは!

宅地又は建物につき、「売買又は交換」「売買又は交換又は貸借の媒介・代理」を業として行うことをいいます。

「業として行う」とは、自ら又は宅建業者を介して、不特定多数の相手方に対して、反復継続して営業活動を行うことをいいます。 業については、その対象及び、反復性は問われますが、営利性は問われません。

自己所有の物件を、不特定多数の者に対して反復継続して賃貸しても、宅地建物取引業には当たりません。 民間レベルでの賃貸住宅供給量を増やす目的により、自己物件の賃貸業に関しては、免許制度を設けていないのです。


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【用途地域とは】
用途地域とは、「法令上の制限」で学習しますが、そもそも街づくりを行う区域、すなわち、 建物を建てたい区域ですから、一部の例外を除いて、宅建業法上の宅地として扱いましょうということです。


【国や地方公共団体の例外】
国等は宅建業を行っても、免許はいりません(業78@)。「お上の行うことは間違いはない」というタテマエ(?)に基づきます。


【事務所とは】
@ 本店(商人以外の者にあっては、主たる事務所)又 は支店(商人以外の者にあっては、従たる事務所)
A 上記のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約締結権限を有する使用 人(「政令使用人」ともいう。支店長など)を置くもの
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基本講義14:【宅建業法A】宅建業の免許の基準って? +α:イメージほか

宅建業を営むためには免許が必要!

宅建業者免許の基準については頻出事項ですので、しっかりと整理して覚えておくことが大切です。

高額の不動産を扱うという業務の性質もあり、宅建業者の免許基準は厳しいものとなっています。ですが、宅建士になるときのように、試験はありません。 ある意味「信用調査」であるということですね。

免許欠格事由として、民法(権利関係科目)で出てきた成年被後見人、被保佐人及び破産者で復権を得ていない者は、免許を受けることはできません。 成年者と同一の行為能力を有しない未成年者(婚姻していない、営業許可も受けていない、普通の未成年者であるということですね)の場合は、 その法定代理人が審査されます。例えば、業法違反をして免許取消処分を受けた業者が、自分の未成年者である息子名義で免許を申請しようとするよう な行為を禁じているのです。

「不正の手段で免許を受けた」「業務停止事由にあたり、情状が重い」「業務停止処分違反」のどれかで免許取消となり、その取消の日から5年を経過していない 者は、免許されません。営業主が法人である場合、免許取消に係る聴聞の期日及び場所の公示の日前60日以内にその法人の役員であった者で、取消の日より5年を 経過しない者は、免許されません。“反省する期間”と覚えるとよいですね。

免許取消処分の聴聞の日の公示がなされた後で、相当の理由がなく廃業の届出をして、届出日から5年を経過しない者は、免許されません。”緊急脱出は認めない” という考え方です。このケースで法人である場合は、聴聞の公示日より遡って60日以内に役員だった者で、届出日から5年を経過しない者は、免許されません。

禁固以上の刑、宅建業法上等一定の法律に違反しての罰金刑、暴力行為などの刑を受けて、刑の執行後5年を経過しない者は、免許されません。 このケースで法人である場合は、そのような者が役員、政令で定める使用人の中にいる場合は、その法人には、免許されません。


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【免許区分と事務所の設置】
複数の都道府県に、事務所を設置して宅建業を営もうとする場合は、 国土交通大臣免許を受ける必要があります。
一つの都道府県の区域内に事務所を設置して宅建業を営もうとする場合は、都道府県知事免許を受ける必要があります。


【どっちが偉いの?】
この免許の区分は、事務所の数や資本の額は関係ありません。東京都に本店、埼玉県に支店1店舗を設置して宅建業を 営む場合は大臣免許になるし、東京都に本店及び支店100店舗を有する場合でも都知事免許となります。どちらがすごいとか偉いとかいう区分ではありません!


【信託会社等の特例】
信託会社及び信託銀行は、国土交通大臣に届出をすれば大臣免許を持っ た宅建業者とみなされ、宅建業法中の免許に関する規定は適用除外となります。
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基本講義15:【宅建業法B】宅建士ってどんな人? +α:イメージほか

試験に合格→登録→宅建士証を交付されて、宅建士になります!

宅建業者は、その事務所等においては、宅建士を設置しなければなりません。不動産取引の重要な事項については、宅建士が関与いたします。専門的な知識を持つ宅建士を関与させることで、取引の安全を図っているのです。

宅建業者の事務所では、業務に従事する社員の5人に1人以上の割合で、専任(常勤)の宅建士を置く必要があります。また、事務所以外でも、一定の場所で契約の申込みを受けるという場合には1人以上の専任の宅建士を置きます。

専任の宅建士が不足した場合には、2週間以内に必要な措置(新たに設置する等)を施します。

この、宅建士になるための登録ができない者はどのような人でしょうか。
・営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者。
・成年被後見人、被保佐人。破産者で復権(免責のこと)を得ない者。
・宅建士として事務違反(重いもの)をして登録を消除され、その処分の日から5年を経過しない者。この処分を待たずに、聴聞の公示の日より後に自ら登録消除の申請をし、その消除の日から5年を経過しない者。
・宅建士の事務の禁止処分を受け、その間にもう一度登録をしようとする場合。
・禁固以上の刑又は一定の法律に違反して罰金刑を受けて、刑の執行後5年を経過しない者。
・宅建業者免許を取り消されて、5年を経過しない者(宅建士としても、すぐには活躍できませんよということなのです)。

「宅建士の登録の欠格事由」につきましては、「宅建免許の欠格事由」に似ていますので、両方を比較しながら覚えていきましょう。似ているだけに、違う部分には気を付けて記憶しましょう。


<<<事例でマスター! 宅建士の登録〜宅建士の業務〜登録の移転>>>


【宅建士の業務処理の原則】
宅建士は、宅建業の業務に従事するときは、宅地建物の取引の専門家と して、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地建物の流通に資するよう、公正かつ誠実に事務を行わなければなりません。また宅建業に関連する業務 に従事する者との連携に努めなければなりません。


【どうやってなるの?】
宅建士になるには、登録を受けて、「宅建士証」の交付を受けなければなりません。登録の申請書は試験に合格した際の知事 に対して提出します。申請にあたっては、2年以上の実務経験が必要です。必要な実務経験については、「登録実務講習」を受講することで代えることもできます。


【宅建士の事務とは】

法定されている宅建士の仕事は、次の3つです。
@取引物件についての重要事項の説明
A重要事項説明書への記名押印
B37条書面(いわゆる契約書のこと)への記名押印

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基本講義16:【宅建業法C】営業保証金は何のために? +α:イメージほか

営業保証金からの還付で救われるのは!

 営業保証金とは、宅建業の営業上の取引による債務の支払いを担保する事を目的とした保証金で、営業の開始に当たって供託所に供託される金銭など(金銭・一定の有価証券)のことをいいます。宅建業者は、主たる事務所の最寄りの供託所に、営業保証金を供託しませんと、業務を開始することができません。営業保証金は、宅建業の信頼性をも担保しているといえます。不動産取引は、1件当たりの取引額も高額であり、それだけ責任も重い宅建業者になるに際して、一定の金額が用意できるかどうかを試している制度であるともいえますね。

そして、営業保証金の額は、政令で定められています(主たる事務所(本店)につき1,000万円、従たる事務所(支店)1個所につき500万円ずつとなります)。

営業保証金は、免許を受けた後速やかに供託することが望ましいとされており、免許権者の大臣又は知事は、その免許をした日から3月以内に業者が営業保証金の供託をした旨の届出をしないときは、催告をしなければならず、この催告が到達した日から1月以内に届出をしない者については、その免許を取り消すことができます。この際は、取消についての聴聞は、必要とされていません。この取消は、免許権者にとって、任意であることに注意しましょう(絶対に取り消されるわけではないのです)。

宅建業に関係する取引上の損害でないと、営業保証金からの還付は認められません。業者に対する銀行の貸付金や、広告会社の広告費などは含まれませんので、試験対策上も注意してください。また、相手方としての宅建業者は、宅建業の取引で生じた債権であっても、営業保証金からの還付を受けることはできません(還付の対象外なのです!)。

 そして、保証協会ですが、営業保証金制度の代替的制度を一部担っているともいえます(保証協会に加入すれば、より少ない資金で開業準備ができますね)。併せて宅建業者の社会的信用を高めること等も目的となっているのです。


<<<事例でマスター! 営業保証金の供託は!>>>



<<<事例でマスター! 保証協会は大活躍!>>>


【有価証券の評価額】

@国債証券は額面通りの評価額
A地方債証券は9割の評価額
Bその他の有価証券は8割の評価額





【営業保証金の取戻し】
営業保証金は、宅建業を廃止する等の理由により 供託する必要がなくなれば、宅建業者は取り戻すことができます。


【営業保証金の取戻し公告】
還付請求権者に対して、6カ月を下らない一定期間内に“申し出るべき旨の公告”が必要です。そしてその期間内 に申し出がなかった場合に取り戻すことができます。供託する必要がなくなれば、宅建業者は取り戻すことができます。


【保証協会の主な指定要件】

@「一般社団法人」であること
A宅建業者のみをその社員(組織の構成員のこと)としていること
Bその他

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基本講義17:【宅建業法D】大事な3つの書面「媒介契約、重要事項説明、37条書面」 +α:イメージほか
 ここで学習する書面関係3種類(媒介契約書面、重要事項説明書、37条書面)は、宅建試験上非常に大切な項目となります。例年出題されやすい部分です。

媒介契約書面って!



 媒介とは、物件の売主と買主、あるいは貸主と借主といった人達のいわゆる仲介を行うことをいいます。宅建業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく一定の事項を記載した書面を作成して、記名押印の上依頼者に対して書面を交付する必要があります。媒介契約には、一般の媒介契約と専任の媒介契約があります。専任媒介契約を宅建業者と結びますと、他の業者に二重に依頼することはできません。ここでの注意点ですが、媒介契約書に記名押印するのは、宅建士の事務ではありません! (宅建業者に課せられた義務なのです。)

重要事項の説明義務って!

 不動産を取引する際には、物件の買主や借主に対して、宅建業者は宅建士を使って物件の詳しい説明をさせなければなりません。説明は、契約締結前に行うこととされています。いわば商品の説明ということですので、契約前に行なって、相手は取引を行うかどうかを判断するということです(契約の後で商品説明をされても、困ると覚えてくださいね)。また、売買契約の場合であれば、買主に対して説明して交付すればよいということですね(売るほうは、どんな物件なのか、充分に分かっているためです)。



37条書面の交付の義務って!

 取引の契約が完了しますと、その契約内容に間違いのないように、一定の事項を書面に記載して、媒介であれば契約の両当事者に対して交付することになっています。要するに、契約書のことだと理解してください。よって、契約完了の後で、交付することになりますし、契約書だから、双方に交付する(売買契約の媒介でしたら、売主と買主双方に交付)ことになります。記載事項は、先ほどの「重要事項説明書」の記載事項に似ていますので、お持ちのテキスト等を見ながら、両方を比較して覚えていくようにしてください。

【専属専任媒介契約】

専属専任媒介契約は、専任媒介契約の一形態です。 「依頼者のB子は、宅建業者A子が探してきた相手方としか、その取引の契約を行ってはならない」という媒介契約です。自己発見取引ができないタイプの専任媒介契約です。





【重要事項の説明義務】

重要事項説明は、宅建士の固有の事務であるので、できる のは宅建士のみですが、重要事項の説明義務を負っているのは、宅建業者であることに注意してください。 また、重要事項の説明義務を負っているのはあくまでも宅建業者だとはいっても、不動産会社の社長が「今日は宅建士が出払っているし、俺が説 明義務を負っていることだし、直々に説明をしてあげよう」と思っても、宅建士でない限りダメです。宅建士に説明させる義務があるのです。 説明義務違反で監督処分を受けるのは、宅建業者の方です。



【37条書面の記載事項】

これは“契約書”ですから、基本的な事項(必須事項)以外は契約をしたことだけを記載すれば足ります。重要事項説明書みたいに定めなかった ことまで記載する必要はありません。

<売買・交換の場合の必須記載事項>
@当事者の氏名(法人の場合は名称)・住所
A物件を特定するために必要な表示
B代金、交換差金の額と支払い時期・方法
C物件の引渡し時期
D移転登記の申請時期

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