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ビジュアル宅建士 講義法令上の制限

 宅建士試験合格のためには、まずは基本事項の理解から。「2018年度版 エマ先生とえりこのビジュアル宅建士テキスト」のシリーズのエッセンスをまとめた基本講座です。コチラは、「法令上の制限(法令制限)」のコーナーです。
基本講義23:【法令上の制限@】都市計画区域(準都市計画区域)とは!
基本講義24:【法令上の制限A】都市計画の種類って?
基本講義25:【法令上の制限B】開発許可制度って?
基本講義26:【法令上の制限C】都市計画制限って?

基本講義23:【法令上の制限@】都市計画区域(準都市計画区域)とは! +α:イメージほか

都市計画で街づくり!

 都市部において街作りを進めていくためには、一定のルールに従って計画的にこれを行なっていく事が大切です。そうしませんと、住宅地と工業地帯が隣接してしまう 事もあるでしょうし、あるいは道路や公園などの施設が充分でないなどの環境に良くない諸問題が発生してくる事になります。そこで、都市計画法という法律によって、適正な 街作りを行なっていこうということになっているのです。この、都市計画を進めていくにあたっては、まず最初に計画を実行する場所を決めておく必要があるのです。この場所を、 都市計画区域といいます。

 都市計画区域とは、日本の国土の中で、特に計画的に秩序のある街作りを行っていく必要のある区域として、指定される区域です。都市計画区域の指定は、原則として都道府県 が行います。例外的に、2以上の都府県の区域にわたって指定される場合は、国土交通大臣が指定権者となります(この場合どうして“道”が抜けているのでしょうか。物理的に、 地続きではないからです。)。

 さて、都市計画区域外においても、ある程度の規制を加えるべき必要が出てくる場合もあるでしょう。そのために、相当数の住居等の建築が現に行われている等の条件の揃った 地域を、都道府県が「準都市計画区域」として指定し、制限を加えていくことができます。よって、準都市計画区域内においても、地域の実情に応じた土地利用規制が行われること となります(ただし、受験上特に重要なのは、都市計画区域の方ということになります)。

 都市計画を施行する区域を指定する権限は、基本的には都道府県が有しています。指定については、都道府県は関係市町村と都道府県都市計画審議会の意見を聞いて、更に国土 交通大臣と協議し、その同意を得て行ないます。2以上の都府県にまたがる地域の都市計画区域を指定する場合は、国土交通大臣が都市計画区域を指定する事になります。 都市計画を施行する区域が決まると、次は具体的な都市計画を当てはめていく事になります。


<<<事例でマスター! 都市計画区域ってどこ?>>>




【用途地域とは】
用途地域とは、住居系から商業系・工業系まで、13種類あります。その地域ごとに、 どんな建物を建ててよいかなど細かく定められています。


【用途地域はどこに定められる?】
都市計画区域内では、各種の都市計画が定められますが、代表的な都市計画である地域地区の一つ“用途地域”は、原則として市街化区域内に定 められます。“市街化区域内”には、必ず用途地域を定めますが、市街化調整区域内には、原則として用途地域を定めません。


【補助的地域地区】
都市計画区域内で、用途地域の指定によって地域の基本的なルールを定 めます。さらにその地域の特性により、きめ細かい都市計画のプランを「補助的地域地区」として、定めることができます。
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基本講義24:【法令上の制限A】都市計画の種類って? +α:イメージほか

都市計画で街づくり!

主な都市計画について名前を覚えましょう。

◆都市計画には、下記のようなものがあります。細かく記憶しておくことが必要な部分ですが、まずは大まかに語句の整理をしておくことから始めましょう。

区域区分
市街化区域と市街化調整区域(区域区分)
*市街化区域とは、市街化を促進する区域です。市街化調整区域とは、なるべく市街化を進めないように抑える地域です。原則都道府県により決定されます。

地域地区いろいろ
*用途地域(新しく創設された田園住居地域を含めて、13種類あります。住宅地系、商業地系、工業地系に分かれます。)
 第一種低層住居専用地域
 第二種低層住居専用地域
 田園住居地域
 第一種中高層住居専用地域
 第二種中高層住居専用地域
 第一種住居地域
 第二種住居地域
 準住居地域
 近隣商業地域
 商業地域
 準工業地域
 工業地域
 工業専用地域

*特別用途地区(用途地域内にて定められる、補足的な地区です。)

*特定用途制限地域(用途地域が定められていない区域内(市街化調整区域を除く)で定められます。

*特例容積率適用地区

*高層住居誘導地区(利便性の高い高層住宅の建設を誘導します。)

*高度地区…用途地域内で市街地の環境を維持し、土地利用の増進を図るために、建築物の高さの最高限度・最低限度を定める地区です。

*高度利用地区…容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置の制限。

*特定街区…新宿副都心のビル街などが例です。

*防火・準防火地域…都市計画区域内で、火災の危険を防ぐため定める地域。建築基準法で制限されます。

*風致地区

*景観地区

*その他の地域地区…駐車場整備地区、臨港地区ほか。

主な都市計画
都市施設(道路、公園、下水道等といった施設。一定の規模の住宅施設、官公庁施設なども。)

市街地開発事業(○○ニュータウンなど)
*一定の区域について、総合的な計画に基づいて新しく開発するため、あるいは再開発を行なうために定められる都市計画です。
*市街地再開発事業、住宅街区整備事業、土地区画整理事業、新住宅市街地開発事業、工業団地造成事業、新都市基盤整備事業があります。

市街地開発事業等予定区域
*大規模な都市施設(一団の住宅施設、一団の官公庁施設、流通業務団地など)や市街地開発事業(新住宅市街地開発事業、工業団地造成事業、新都市基盤整備事業)については、あらかじめその計画のための予定の区域を確保したり、施行予定者を定めておくことが可能です。そのための都市計画です。

地区計画等
*地区レベルでの細かい区域の特性を活かした開発を進めるために定められる都市計画です。住宅地などの環境を整備するのに便利です。
*地区計画、防災街区整備地区計画、沿道地区計画、集落地区計画、歴史的風致維持向上地区計画があります。

【用途地域はイメージ学習で!】
第一種低層住居専用地域のイメージ


商業地域のイメージ


工業専用地域のイメージ




【準都市計画区域の地域地区】
地域地区にはいろいろありますが、準都市計画区域では定められないものもあります(特定街区、高度利用地区など)。


【都市施設は、どこに定めるの?】
都市施設を定める場所には、原則と例外があります。

原則は──都市計画区域内に定めます。特に、
a.市街化区域や非線引き都市計画区域では、少なくとも(=必ず)道路・公園・下水道を定めなければなりません。
b.さらに住居系用途地域には、小・中学校等の義務教育施設も必ず定めなければなりません。
例外は ── 特に必要があるときは、都市計画区域外においても定めることができます。都市計画区域外でも、人が生活をしている場所 があるし、なにより都市と都市を結ぶ道路や鉄道は、都市計画区域外を通らざるを得ません。



【地区計画の種類は】
地区計画は全部で5種類!



【都市計画の決定】
都市計画を決定するのは、都道府県及び市町村です。2以上の都府県の区域にまたがる都市計画区域についての都市計画は、国土交通大臣と市町村になります。 市町村が定めた都市計画が、都道府県が定めた都市計画と抵触するときは、都道府県の都市計画が優先するものとされます。



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基本講義25:【法令上の制限B】開発許可制度って? +α:イメージほか

開発許可制度とは!?

 都市計画区域内では、工作物を建築するために一定規模以上の土地の造成を行う(開発行為)場合に開発許可を受ける必要があります。「一定規模以上」とは、都市計画区域内でも、市街化区域・市街化調整区域・非線引き都市計画区域の各区域において、その面積が変わります。
 市街化区域内では、1,000平方メートル以上の開発行為が規制の対象となります。市街化調整区域内は、もともと市街化を抑制する目的の区域ですので、小規模の開発行為であっても規制されます。非線引き都市計画区域内では、3,000平方メートル以上の開発行為が規制の対象となります。
 都市計画法上の開発許可制度の規制を受ける対象になる特定工作物には、第1種と第2種の2つがあります。第1種特定工作物とは、コンクリートプラント、アスファルトプラントなどの、大規模な工事に不可欠な、どちらかといえば危険な工作物です。第2種特定工作物は、ゴルフコースや、その規模が1ヘクタール以上の遊園地、野球場、墓園などです。こちらは、危険度はぐっと低くなりますね。
 市街化調整区域では、小さい規模の開発行為であっても、それが開発行為であれば都道府県知事の許可が必要です。それでは、5,000平方メートルの遊園地を建設するための市街化調整区域内の土地の開発行為については、許可はいるでしょうか?遊園地を建設するための土地の造成工事につきましては、その面積の規模が1ヘクタール以上のものでないと、そもそも第二種特定工作物及び開発行為には該当しませんので、上記のような場合は開発許可は必要ありません。
 都市計画区域外での開発許可制度につきましては、相当数の住居等の建築が現に行われている等の地域を、市町村が「準都市計画区域」として指定した場合、3,000平方メートル以上の開発行為について、開発許可制度が適用されることになります。また、「準都市計画区域」以外の都市計画区域外における1ヘクタール以上の開発行為についても、開発許可制度が適用されることになります。
 開発許可の申請があった場合、知事は許可の基準と照らし合わせて、許可あるいは不許可の処分を文書をもって遅滞なく申請者に通知することになっています。
 開発行為の最中(工事中)は、区域内においては建築物を建築することは原則としてできません。知事の許可を得るなどの行為が必要です。


<<<事例でマスター! 開発許可制度>>>


【第2種特定工作物の規模】
その土地区画形質の変更行為が開発行為に該当する第2種特定工作物の規模は下記のようになっています。



【どのような場合に、開発許可が必要になるの?】

◆原則は!
都市計画区域・準都市計画区域内、さらには都市計画区域外でも、この 開発行為を行おうとする場合は、原則として都道府県知事の許可が必要で す。
◆例外は!
「一定規模未満」の場合は、許可不要となります。




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基本講義26:【法令上の制限C】都市計画制限って? +α:イメージほか

都市計画区域内の制限(都市計画制限)

 都市施設の整備に関する事業及び市街地開発事業に関する都市計画、市街地開発事業等予定区域は、「都市計画事業」として施行され、その内容 が実現されますが、都市計画事業の工事の完成には長い時間がかかります。そこで、将来の都市計画事業の実現の障害とならないように、一定の行為 を制限する必要があります。これが「都市計画制限」です。

@市街地開発事業等予定 区域内での建築等制限⇒土地の形質の変更又は 建築物の建築その他工作物の建設には、知事等の許可が必要(都計52-2)
⇒通常の管理行為、一定の軽易な行為、非常災害のための必要な応急措置として行う行為、都市計画事業等の施行として行う行為は、許可不要(次のA a. の場合も同じ)
A市街地開発事業の施行区域内又は都市計画施設の区域での建築制限
 a.施行予定者の定めがない場合⇒建築物の建築のみ、知事等の許可が必要
 b.施行予定者の定めがある場合⇒制限は@と同じ

都市計画区域内の事業地内の制限


 都市計画事業の認可等の告示(都計62@)がされ、いよいよ都市計画が実行に移され、そのための都市計画事業に関係する工事が始まると、工事の じゃまにならないように、下記の行為については、原則として都道府県知事等の許可が必要となります。
⇒都市計画事業の施行の障害となるおそれがある次の3つの行為は許可制!
@土地の形質の変更
A建築物の建築その他工作物の建設
B重量が5トンを超える、移動の容易でない物件の設置・堆積



【都市計画事業ってなに?】

都市計画事業とは、都市計画法59条の認可・承認を受けて施行する都市計画施設の整備に関する事業及び市街地開発事業のことです。




【土地の買取り請求】

予定区域の場合及び都市計画事業の事業地内での制度です。 土地の形質の変更又は建築物の建築その他工作物の建設について、必要な許可がおりない場合などは、 施行予定者がその用地を買い取る制度があります(土地の買取り請求)(都計52-4)。




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