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ビジュアル宅建士 法改正情報

◎平成30年度の宅建試験対策 法改正情報です。

(1)『法令上の制限』科目 田園住居地域の創設と、地域内の制限について
<<<田園住居地域の創設>>>

 用途地域のニューフェイス、新しい地域として、”田園住居地域”が創設されました。

 田園住居地域は「農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住居に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」です。

 この田園住居地域を加えて、用途地域は全部で13種類になりました。住居に加えて 農産物の生産、集荷、処理、貯蔵に供する施設や農業資材の貯蔵に供する施設が建つ地域です。


◆田園住居地域内における建築等の規制
 住居系の用途地域として新しく創設された「田園住居地域」 では、“農地と調和した低層住宅に係る良好な住居環境の保護”が図られます(都計9G)。

 この田園住居地域内の農地の区域内において、「土地の形質の変更」「建築物の建築」「工作物の建設」 「土石その他の政令で定める物件(土石、廃棄物及び再生資源)の堆積」を行おうとする者は、原則として市町村長の 許可を受けなければなりません(都計52@、令36-3)。

(2018年度版 ビジュアル宅建士テキストより一部抜粋)
 
(2)『宅建業法』科目 報酬額の計算(空き家の媒介・代理の場合)
<<<空き家の媒介・代理の報酬計算は?(国土交通省通達:報酬額告示の改正)>>>

 空き家問題、最近結構話題になっていて、聴いたことがある方も多いのではないでしょうか? 皆様のお家の周りにも、空き家になっている建物がありませんか?



 相続に伴い後を継ぐ方がいなかったり、地方の不便な場所に建物があったりして、空き家に なってしまうケースも増えていて、建物の利用や防犯上で問題となっていることも多いのです。  宅建業では、そのような空き家を媒介したり、代理したりすることもありますが、その建物の 充分な手入れができにくかったり、地方であるために報酬計算の基になる取引価格が低額である こともあります。建物の状態を確認するのに現地調査を行なわなければならないことも、遠方ですと 費用がかさみますね。

 そのため、空き家である等の要件に該当するときは、空き家の場合ならではの報酬計算を行える ことになったのです。

◆空き家の場合の報酬計算の要件は!
・取引価格が400万円以下の空き家等の物件(宅地・建物)であること。
・売主からの依頼で、必要な現地調査費用に相当する金額を加算できますが、税抜で18万円・税込で19万4,400円が上限。

◆空き家の売買の媒介をすると?
・取引価格(売買代金)を基に媒介の場合の報酬計算をします。400万円の物件のときは、 400万円×4%+2万円で、18万円です。現地調査の出張費が3万円かかったとしますと、ここで 3万円プラスしたいところですが、上限額が税抜き18万円ですので、もらえる報酬額の上限は、 税込であれば、194,400円ということになります。

 200万円の物件の媒介のときは、200万円×5%=10万円、必要な現地調査の出張費が3万円としますと、 合計額が13万円です。税込にすると、140,400円までもらえますね。

 さて、200万円の物件の媒介で、200万円×5%=10万円、必要な現地調査の出張費が10万円としますと、 合計額が税抜20万円です。上限額は税抜18万円でしたので、税込にすると、19万4,400円が上限です。

 買主の方からも媒介依頼を受けて報酬をもらえるという場合では、買主から、200万円の 物件のときは200万円×5%=10万円、税込で10万8,000円を限度にもらえます。調査出張費はもらえません。

◆空き家の売買の代理をすると?
・取引価格(売買代金)を基に、まず媒介の場合の報酬計算をします。400万円の物件のときは、 400万円×4%+2万円で、18万円です。必要な現地調査の出張費が3万円としますと、ここで 3万円プラスしたいところですが、上限額が税抜き18万円ですので、もらえる報酬額の上限は、 税込であれば、194,400円ということになります。代理だとここに、更に普通に媒介したときの報酬額を加える ことができます。そこで、税込194,400円を足して、388,800円(税込)までもらえます。

 200万円の物件の代理のときは、200万円×5%=10万円、必要な現地調査の出張費が3万円としますと、 合計額が税抜で13万円です。ここに、10万円を加算して、税抜で23万円、税込みで限度額248,400円となり ます。

 200万円の物件の代理で、200万円×5%=10万円、必要な現地調査の出張費が10万円としますと、 合計額が税抜で20万円です。上限18万円ですので、この18万円に10万円を加算して、税抜で28万円、税込みで限度額302,400円となり ます。

(参考)速算式は(税抜)
・基になる取引額が200万円以下〜取引額×5%
・基になる取引額が200万円以上400万円以下〜取引額×4%+2万円

(2018年度版 ビジュアル宅建士テキスト 263ページ「媒介・代理の報酬」の項に内容追加)

(中神エマ宅建士研究所 講師室)
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