＜＜＜空き家の媒介・代理の報酬計算は？（国土交通省通達：報酬額告示の改正）＞＞＞
空き家問題、最近結構話題になっていて、聴いたことがある方も多いのではないでしょうか？
皆様のお家の周りにも、空き家になっている建物がありませんか？
相続に伴い後を継ぐ方がいなかったり、地方の不便な場所に建物があったりして、空き家に
なってしまうケースも増えていて、建物の利用や防犯上で問題となっていることも多いのです。
宅建業では、そのような空き家を媒介したり、代理したりすることもありますが、その建物の
充分な手入れができにくかったり、地方であるために報酬計算の基になる取引価格が低額である
こともあります。建物の状態を確認するのに現地調査を行なわなければならないことも、遠方ですと
費用がかさみますね。
そのため、空き家である等の要件に該当するときは、空き家の場合ならではの報酬計算を行える
ことになったのです。
◆空き家の場合の報酬計算の要件は！
・取引価格が400万円以下の空き家等の物件（宅地・建物）であること。
・売主からの依頼で、必要な現地調査費用に相当する金額を加算できますが、税抜で18万円・税込で19万4,400円が上限。
◆空き家の売買の媒介をすると？
・取引価格（売買代金）を基に媒介の場合の報酬計算をします。400万円の物件のときは、
400万円×4％＋2万円で、18万円です。現地調査の出張費が3万円かかったとしますと、ここで
3万円プラスしたいところですが、上限額が税抜き18万円ですので、もらえる報酬額の上限は、
税込であれば、194,400円ということになります。
200万円の物件の媒介のときは、200万円×5％＝10万円、必要な現地調査の出張費が3万円としますと、
合計額が13万円です。税込にすると、140,400円までもらえますね。
さて、200万円の物件の媒介で、200万円×5％＝10万円、必要な現地調査の出張費が10万円としますと、
合計額が税抜20万円です。上限額は税抜18万円でしたので、税込にすると、19万4,400円が上限です。
買主の方からも媒介依頼を受けて報酬をもらえるという場合では、買主から、200万円の
物件のときは200万円×5％＝10万円、税込で10万8,000円を限度にもらえます。調査出張費はもらえません。
◆空き家の売買の代理をすると？
・取引価格（売買代金）を基に、まず媒介の場合の報酬計算をします。400万円の物件のときは、
400万円×4％＋2万円で、18万円です。必要な現地調査の出張費が3万円としますと、ここで
3万円プラスしたいところですが、上限額が税抜き18万円ですので、もらえる報酬額の上限は、
税込であれば、194,400円ということになります。代理だとここに、更に普通に媒介したときの報酬額を加える
ことができます。そこで、税込194,400円を足して、388,800円（税込）までもらえます。
200万円の物件の代理のときは、200万円×5％＝10万円、必要な現地調査の出張費が3万円としますと、
合計額が税抜で13万円です。ここに、10万円を加算して、税抜で23万円、税込みで限度額248,400円となり
ます。
200万円の物件の代理で、200万円×5％＝10万円、必要な現地調査の出張費が10万円としますと、
合計額が税抜で20万円です。上限18万円ですので、この18万円に10万円を加算して、税抜で28万円、税込みで限度額302,400円となり
ます。
（参考）速算式は（税抜）
・基になる取引額が200万円以下〜取引額×5％
・基になる取引額が200万円以上400万円以下〜取引額×4％＋2万円
（2018年度版 ビジュアル宅建士テキスト 263ページ「媒介・代理の報酬」の項に内容追加）
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